設(shè)立居住權(quán)，“以房養(yǎng)老”有保障

物權(quán)編強(qiáng)化對公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)，電梯廣告等收益歸業(yè)主共有

業(yè)主委員會(huì)成立難怎么辦?業(yè)主想“炒”物業(yè)公司該怎么操作?小區(qū)公共收益歸業(yè)主還是物業(yè)公司?民法典物權(quán)編對這些經(jīng)?！俺堵榧啞钡男^(qū)事務(wù)都作了回應(yīng)。此外，物權(quán)編中新增了居住權(quán)，讓老年人“以房養(yǎng)老”有了法律支撐。民法典物權(quán)編強(qiáng)化了對公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)，讓有恒產(chǎn)者更有恒心。

■三湘都市報(bào)·華聲在線記者 虢燦

亮點(diǎn)一

小區(qū)電梯廣告等收益歸業(yè)主共有

法條

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。

案例

長沙某小區(qū)里，電梯里有廣告，外墻有廣告，連地下車庫都有廣告，而這些在小區(qū)公共區(qū)域設(shè)立的廣告，并未經(jīng)過業(yè)主的同意，廣告收益業(yè)主也看不到，全歸了物業(yè)。

解讀

“此前物權(quán)法的規(guī)定并不明確，對該類糾紛的處理缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。民法典對這一(增加)涉及到業(yè)主切身利益的問題進(jìn)行明確規(guī)定，充分保障了業(yè)主權(quán)利，也明確了業(yè)主和物業(yè)公司的權(quán)利范圍，利于減少實(shí)踐中糾紛的發(fā)生。”岳陽市中級(jí)人民法院土地房屋征收審判庭審判員王延紅說。

此外，民法典對業(yè)主關(guān)心的維修資金也有明確規(guī)定，使用和籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金需要經(jīng)過業(yè)主共同決定，并且對業(yè)主決定需要達(dá)到的業(yè)主人數(shù)和面積比例作出了明確規(guī)定，有效避免了物業(yè)公司或者開發(fā)商違法動(dòng)用或挪用建筑物專項(xiàng)維修資金，確保維修資金真正用在業(yè)主身上，真正用在建筑物維修上，也促進(jìn)了專項(xiàng)維修資金的使用，籌集公開透明。

亮點(diǎn)二

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期

法條

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

案例

長沙市民唐勝是一名置業(yè)顧問，經(jīng)常有購房者向他咨詢關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限的問題。“住宅土地使用權(quán)期限為70年，購房者擔(dān)心房子居住年限和土地使用年限掛鉤，會(huì)讓房產(chǎn)貶值，以至于影響他們的購房決定?！?/span>

解讀

“就算70年滿了，房子還是你的，可以繼續(xù)住，解決了很多買房人的后顧之憂，好比是一顆‘定心丸’，讓老百姓對住房更加踏實(shí)放心了?！碧苿僬f，至于續(xù)期費(fèi)用，繳納或減免，沒有一刀切，這應(yīng)該是方便以后施策。

王延紅介紹，根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主對于房屋之下的土地一般只有70年的使用權(quán)。一旦土地使用權(quán)到期，能否“自動(dòng)續(xù)期”，不僅關(guān)系產(chǎn)權(quán)本身的完整性，而且還會(huì)顯著影響到二手房的價(jià)格。

民法典明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使 用權(quán)70年到期后自動(dòng)續(xù)期，也就是說，土地使用權(quán)到期后，使用權(quán)人可以繼續(xù)使用，給廣大購房者吃了“定心丸 ”。至于是否繳費(fèi)以及如何繳費(fèi)等問題，還有待城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等相關(guān)法律和行政法規(guī)進(jìn)一步細(xì) 化明確。如何形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長期受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，民法典給其他立法留出了空間。

亮點(diǎn)三

“以房養(yǎng)老”

有法律保障

法條

居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。

居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

案例

劉爺爺年紀(jì)大了，手頭不寬裕卻有一套房子，他想把房子賣出去或者抵押給銀行準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”，但又不太放心這樣的方式，擔(dān)心一旦失去房屋產(chǎn)權(quán)，居住質(zhì)量將大幅下降，而如果抵押給保險(xiǎn)公司又擔(dān)心拿到的錢太少而“虧本”。

解讀

“所謂居住權(quán)，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)主要是為了贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)等生活需要而設(shè)立，解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難問題。比較受關(guān)注的‘以房養(yǎng)老’因?yàn)槊穹ǖ渚幼?quán)的設(shè)立有了制度支撐?！蓖跹蛹t說，老人可以跟其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人簽訂協(xié)議，把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給對方，有一筆錢保障生活，自己享有房屋居住權(quán)直到去世。

王延紅介紹，居住權(quán)不同于一般的租賃合同，屬于法律明確規(guī)定的用益物權(quán)種類，相對于租賃合同產(chǎn)生的債權(quán)，居住權(quán)受到侵害時(shí)，可以采取物權(quán)的救濟(jì)途徑，為居住權(quán)提供更方便的法律保障，也為以房養(yǎng)老提供了法律依據(jù)。居住權(quán)可以在不改變所有權(quán)的基礎(chǔ)上，在所有權(quán)之上設(shè)立用益物權(quán)，以達(dá)到撫養(yǎng)，贍養(yǎng)，扶養(yǎng)的社會(huì)功能。

“設(shè)立了居住權(quán)的房屋，在合同約定的居住權(quán)期限內(nèi)不能收回，避免了租賃合同解除的不穩(wěn)定情況，在居住權(quán)受到侵害時(shí)，居住權(quán)人可以直接行使物權(quán)請求權(quán)，并且不受訴訟時(shí)效的限制。這就是物權(quán)相對于債權(quán)的強(qiáng)大之處，所以居住權(quán)比租賃權(quán)更加穩(wěn)定。物權(quán)相對于債權(quán)，受到的保護(hù)更好，而且不能輕易變更，更有穩(wěn)定性?！蓖跹蛹t說。

需要注意的是，居住權(quán)要登記才能設(shè)立，采取的是登記設(shè)立主義。居住權(quán)合同的訂立和居住權(quán)用益物權(quán)的設(shè)立要區(qū)分開，一個(gè)屬于合同，一個(gè)屬于物權(quán)的設(shè)立，如果要產(chǎn)生物權(quán)的效力就必須登記，就類似房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證，這樣的規(guī)定遵循了民法物權(quán)債權(quán)相區(qū)分的原則，居住權(quán)經(jīng)登記設(shè)立，有利于明確權(quán)利，防止糾紛。而且居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，繼承，設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租，明確了設(shè)立居住權(quán)的房屋為居住權(quán)人所使用的目的。

“在居住權(quán)受損害時(shí)，當(dāng)事人只要舉證證明自己是居住權(quán)人就可以直接請求排除妨害，舉證責(zé)任方面也更加簡單快捷?！蓖跹蛹t說。

說“典”

平等保護(hù)公私產(chǎn)權(quán)

全國政協(xié)委員、九三學(xué)社廣西壯族自治區(qū)委員會(huì)副主委戴紅兵：

法律是治國之重器，良法是善治之前提。民法典物權(quán)編第207條規(guī)定，集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，組織或者個(gè)人不得侵犯。民法典明確平等保護(hù)私人物權(quán)，看似平淡尋常，卻意味著在法律面前集體還是個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，都能享受法律相同力度的保護(hù)，這是對改革開放40多年成果的法律確認(rèn)，也賦予公眾更多信心。

物權(quán)編在一般規(guī)定中直接體現(xiàn)物權(quán)平等的原則，在很多細(xì)節(jié)中也體現(xiàn)了對平等保護(hù)的落實(shí)。關(guān)于征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，在擴(kuò)大補(bǔ)償范圍的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)“及時(shí)”支付相關(guān)費(fèi)用。一些地方征收集體所有的土地過程中，發(fā)生補(bǔ)償不到位、補(bǔ)償方案不合理或價(jià)款未支付等現(xiàn)象，“及時(shí)”二字的增加是對公權(quán)力的約束，對弱勢群體的保護(hù)。

“平等保護(hù)”釋放的是深化改革開放、發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的決心，折射出以人民為中心、依法保護(hù)公民權(quán)益的態(tài)度。民法典必將鑄就中國法治建設(shè)的重要里程碑。■據(jù)人民日報(bào)

來源：華聲在線